La ce sa ne asteptam in 2007? Asistam de cativa ani la cresteri ale preturilor pe toate segmentele imobiliare, odata cu integrarea tarilor vecine in UE in 2004, care a atras atentia investitorilor si asupra Romaniei. Am putea spune ca majoritatea celor care au avut forta financiară necesara au investit deja în tara; niciunul din cei cu adevarat interesati de investitii în segmentul imobiliar neasteptand semnalul Uniunii Europene.

Am cerut parerea specialistilor asupra evolutiei pietei imobiliare pentru anul in curs si am obtinut raspunsuri pentru birourile de clasa B, destinate micilor intreprinzatori, pentru sectorul industrial si pentru baza oricarei constructii imobiliare –terenurile.

Daca vorbim despre modificari in 2007 le putem lua in calcul si pe cele legislative, unele chiar noi- taxa pe lux si asigurarile obligatorii pentru imobile. Dar tot anul acesta apar modificari la impozitarea tranzactiilor imobiliare- care daca ritmul cresterii pietei se pastreaza- vor avantaja investitorii si un nou Cod al Constructiilor.

“Exista inca suficiente oportunitati pentru cei dispusi sa construiasca. Caracteristicile demografice ale României, in general, si ale Bucurestiului, in special, fac atât din segmentul de retail, cat si din cel rezidential domenii in care se poate investi cu succes in continuare, cererea fiind departe de a fi satisfacuta. Deci, se pot realiza profituri semificative in urmatorii ani, dar pe masura ce trece timpul exista sansa ca acestea sa nu mai fie la fel de mari ca si cele pe care le vor realiza investitorii ce s-au „miscat” mai devreme”, afirma Razvan Jelesneac, Communication Manager la Eurisko.

Daca doriti sa investiti in piata imobiliara, sa inchiriati un sediu nou sau o hala sau in cel mai inspirat caz sa investiti in terenuri e bine sa cunoasteti modificarile legislative si sa luati in calcul sugestiile facute de specialisti in acest domeniu.

Birourile de Clasa B

Daca vorbim de spatiile de birouri de clasa B, acestea au inregistrat in ultimii 2 ani o dezvoltare in principalele orase din tara.

Birourile de clasa B s-au dezvoltat in special pentru a deservi clientii cu un număr mic/mediu de angajati si care solicita suprafete relativ restranse (50-200 mp). Dezvoltate pe suprafete desfasurate de 1000-2000 mp, aceste spatii de birouri reprezinta principala tinta a celor care tin la imaginea firmei lor, dar care nu pot sustine financiar chiriile cladirilor de birouri de clasa A. Aceste birouri sunt preferate si de corporatiile internationale care nu au relatie directa cu clientii. (back office, call center)

Momentan chiriile vehiculate pentru aceste birouri de clasa B oscilează între 11-16 euro/mp pentru Bucureşti sau 7-11 euro pentru restul tarii, ne informeaza Doru Lupeanu, Marketing Manager de la firma Grup de Lux.

In ultima vreme, chiar si micile companii romanesti au inceput sa treaca incet si timid, dar sigur, de la apartamentele de bloc, la sedii de birouri adecvate de clasa B sau C, sau la vile special amenajate pentru acesta destinatie, explica Mihaela Cnobloch, consultant senior in cadrul departamentului birouri al DTZ Echinox.

Desi cererea crescuta din Bucuresti ar putea genera cresteri ale chiriilor, nivelul crescut de constructie pe acest segment ar putea sa reduca din presiunea asupra ofertei existente. Astfel, nu sunt de aşteptat cresteri semnificative ale chiriilor pe acest segment. Pentru restul tarii, situatia este putin diferita. Oferta, in principalele orase este de multe ori superioara cererii, acest fapt fiind generat de numarul redus al unor companii noi pe planul local al fiecarui oras. In plus, relocarile se fac intr-un ritm mult mai incet fata de capitala, existand din acestpunct de vedere o oarecare rezistenta la schimbare.

DTZ Echinox sustine ca desi au fost anuntate a fi finalizate in anul 2006, sunt inca in constructie, cladiri care vor aduce inca 35,000 mp pe piata, din care mai sunt disponibili cca. 10,000 mp. Rata disponibilitatii spatiilor de birouri (vacancy rate) este sub 3%. Din stocul estimat pentru anul 2007 mai mult de 30% a fost deja preinchiriat.

Dorin Lupean, marketing manager Grup de Lux este de parere ca pentru 2007 se va mentine nivelului actual al chiriilor pentru spatiile de birouri destinate firmelor mici si mijlocii.

Sectorul industrial

Un aspect pozitiv pentru acest segment de piata este ca se vor dezvolta parcuri logistice in principalele orase ale tarii, pentru a veni in intampinarea cerintelor companiilor de logistica si distributie a caror activitate este in continua expansiune.

Aderarea Romaniei la UE, pe de o parte, va atrage interesul unor companii renumite internationale (retaileri, distribuitori, logisticieni) care vor dori sa

fie prezenti si pe piata romaneasca, iar pe de alta parte, cresterea importurilor din UE si a exporturilor catre statele membre ( ne referim in special la produse de larg consum, dar nu numai) va mari nevoia de stocare a companiilor, fapt ce va accelera dezvoltarile industriale in toate zonele tarii, afirma Rodica Tarcavu- director al departamentului industrial DTZ Echinox.

Specialistii Firmei Grup de Lux sunt de parere ca halele existente, in marea lor majoritate, parti ale unor foste complexe industriale, chiar daca unele au rampe de incarcare –descarcare, de multe ori acestea sunt prea mici, sistemele de ventilatie, incalzire si electricitate fiind in multe cazuri depasite.

Oferta de spatii de depozitare va creste cu preponderenta in orasele cheie ale tarii: Bucuresti, Brasov, Timisoara, Cluj-Napoca, Sibiu, Oradea si Constanta.

Rata de neocupare va ramane la un nivel scazut, sub 5%, fiindca cererea absoarbe oferta rapid. Probabil ca in urmatorii 2- 3 ani se va ajunge la un grad de neocupare usor mai ridicat.

Nivelul chiriilor va scadea usor comparativ cu anul 2006. DTZ estimeaza un prag de 4 euro/mp/luna ca fiind media. El va fi dictat de piata. Cu cat oferta se va extinde intr-un ritm mai rapid, cu atat clientul /chiriasul va avea putere mai mare de negociere. Randamentul spatiilor industriale va fi in 2007 in jurul valorii de 7-8%. Clientii de baza ai pietei industriale sunt companiile de logistica. Pe langa acestea, companiile de distributie, retailerii si cele de productie usoara constituie un segment semnificativ al cererii, estimeaza Rodica Tarcavu, DTZ Echinox.

Terenurile

Daca spatiile de birouri de clasă B sau spatiile industriale nu vor inregistra modificari semnificative din punct de vedere al preturilor vehiculate, nu acelasi lucru se poate spune despre terenuri.

Dr. Artur Silvestri de la SGA ROMÂNIA – Institutul de Consultanta Imobiliara, precizeaza in Raportul de prognoza imobiliara pentru 2007 ca “investitorii” vor veni sa cumpere teren agricol care, aici, costă -încă - 450-600 Eur/ha în vreme ce in Cehia se achizitionează cu aproximativ 5000 Eur, in Italia cu minimum 6000 si in Polonia cu 6-7000 Eur/ha. “Pret scazut” are inca terenul intravilan rural, inclusiv cel care defineste regiunile “cu potential turistic” ori pur si simplu pitoresti, dar potrivit unor proiecte ce nu ar costa mult si, astfel ar putea aduce un profit multumitor.

Pretul terenurilor nu se aliniaza in functie de preturile de pe alte piete. Conteaza foarte mult si la ce pret se poate construi si la ce pret se poate valorifica. Spre exemplu, Romania fiind zona seismica, costul unei cladiri foarte inalte este semnificativ mai mare decat al unei cladiri similare, construita in Cehia. Si nu intotdeauna a construi foarte inalt inseamna maximizarea profitului, trebuie ca si piata sa doreasca respectivul produs afirma Mihai Plaesu DTZ Echinox.

Ce modificari legislative aduce 2007?

• Daca pana acum pentru imobilele vandute mai repede de 3 ani de la data achizitiei se percepea un impozit de 16% din castigul obtinut, anul 2007 vine cu modificari care avantajeaza investitorii in tranzactii imobiliare, percepand un impozit de 3% din pretul de vanzare (pana la valoarea de 200.000 RON) si 2% aplicat sumei ce depaseste 200.000 RON; avantajul investitorilor se mentine doar in conditiile unui trend ascendent al preturilor. Daca in 2006 pentru vanzarea imobilelor detinute mai mult de 3 ani nu se plateau impozite, anul 2007 obliga vanzatorii sa plateasca un procent de 2% din pretul de vanzare (pana la valoarea de 200.000 RON) si 1% din diferenta de pret ce depaseste 200.000 RON.

• Incepand din acest an va fi introdus un nou impozit pe proprietati: impozitul pe lux. Noul cod fiscal prevede impozite mai mari pentru locuinte a caror suprafata depaseste 150 de mp. In cazul acestor cladiri valoarea impozabila se mareste cu 5% pentru fiecare 50mp. Pe de alta parte, valoarea impozabila a cladirii se reduce in functie de anul terminarii acesteia, dupa cum urmeaza:

a) cu 20 % pentru cladirea care are o vechime de peste 50 de ani la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referinta;

b) cu 10 % pentru cladirea care are o vechime cuprinsa intre 30 de ani si 50 de ani, inclusiv, la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referinta.

Tot din categoria lux, daca o persoana fizica are in proprietate doua sau mai multe cladiri utilizate ca locuinta, care nu sunt inchiriate unei alte persoane, impozitul pe cladiri se majorează dupa cum urmeaza:

a) cu 15% pentru prima cladire in afara celei de la adresa de domiciliu;

b) cu 50% pentru cea de-a doua cladire in afara celei de la adresa de domiciliu;

c) cu 75% pentru cea de-a treia cladire in afara celei de la adresa de domiciliu;

d) cu 100% pentru cea de-a patra cladire si urmatoarele in afara celei de la adresa de domiciliu.

Nu intra sub incidenta acestei majorari persoanele fizice care detin in proprietate cladiri dobandite prin succesiune legala.

• Se pare ca tot pentru 2007 se pregateste si un nou Cod al Constructiilor. Acesta ar urma sa impuna limite destul de drastice asupra modului in care se efectueaza orice constructie, restrangand destul de mult posibilitatea constructiilor in regim propriu. Aceasta restrangere nu este data de vreo interdictie, ci de cresterea cerintelor legate de calitatea lucrarilor si a materialelor, precum si de asigurarea fortei de muncă si a garantiilor acordate de catre constructor. Totodata legislatia prevede deja necesitatea folosirii de materiale care sa aiba un certficat de conformitate la nivel european, respectiv un marcaj CE, asadar acest lucru ingradeste in plus optiunile celor care doresc sa lucreze in regim propriu.

• Asigurarea obligatorie a locuintelor va putea intra in vigoare cel mai devreme din a doua jumatate a anului sau incepand cu 2008. Aceasta deoarece proiectul de lege este inca pe masa executivului, urmand ca doar in luna februarie sa fie supus atentiei Parlamentului.

Asigurarea obligatorie va acoperi, potrivit proiectului de ordonanta, locuintele impotriva dezastrelor naturale, precum cutremure, inundatii si alunecari de teren. Valoarea primei de asigurare platita depinde de materialele din care este facuta constructia. Astfel, pentru locuintele construite din beton armat, metal, sau caramida arsa valoarea asigurata va fi 20.000 de euro, cu o prima anuala de 20 de euro, in timp ce pentru locuintele construite din lemn, piatra sau caramida nearsa valoarea maxima asigurata nu va depasi 10.000 de euro, cu prima anuala de 10 euro.

Există totodata posibilitatea asigurarii pentru o suma mai mare, diferenta dintre suma maxima asigurata obligatoriu si valoarea asigurata urmand sa fie guvernata de legea asigurarii facultative. (sursa Grup de Lux)

Astfel integrarea Romaniei in UE devine un excelent context in care, intr-o piata imobiliara atat de prospera, sa survina o serie de norme si modificari legislative; unele dintre acestea se datoreaza aderarii, iar altele au prins acest val si se agata de el, trecand drept aliniere la standarde europene. Totusi sectorul imobiliar se dovedeste a fi in continuare “un teren fertil” pt investitorii romani si cei straini care doresc sa obtina venituri considerabile.